À sombra dos arranha-céus que se erguem em Balneário Camboriú (SC), outras cidades do litoral catarinense ganham os holofotes do mercado imobiliário. Fruto deste ecossistema, Porto Belo (SC) está recebendo investimentos bilionários. Em 2025, fechou com mais de R$ 3,8 bilhões em lançamentos imobiliários, de acordo com dados da plataforma de inteligência DWV.
Com menos de 30 mil habitantes, o município surfa o ambiente de saturação e altos preços praticados nas cidades vizinhas, como Balneário Camboriú e Itapema, onde os terrenos estão mais escassos e disputados. Soma-se isso uma combinação de fatores positivos, como mudanças no Plano Diretor, que facilitaram o caminho para as incorporadoras, a vocação turística, a proximidade da rodovia BR-101 e a quantidade de áreas ainda inexploradas.
“É uma cidade sem muitas edificações. Em Balneário Camboriú, tem prédio de 30 andares que é demolido para dar lugar a um prédio novo. Aqui isso não é necessário”, compara Magnos Franzen, CEO da Thozen, incorporadora que prevê o lançamento de R$ 4 bilhões em VGV na cidade nos próximos cinco anos. “Estamos preparados para 20 anos de crescimento”, afirma.
Um desses projetos é o Electra, lançado no bairro Perequê, com duas torres e apartamentos de 3 suítes que variam de 115 m² e 122 m². O empreendimento tem 39 itens de lazer, com 1,7 mil m², e unidades de R$ 1,5 milhão a R$ 2,3 milhões. A construtora também investiu em ferramentas de inteligência artificial para monitoramento e segurança do edifício.
O executivo defende que Porto Belo é uma “versão melhorada” de Itapema e Balneário Camboriú. “Os edifícios estão surgindo em crescimento ordenado, com maior espaçamento entre prédios, integração de áreas verdes. É essa a qualidade de vida que atrai novos moradores e investidores”, comenta Franzen.
Demanda imobiliária e investimentos bilionários
De acordo com o Índice de Demanda Imobiliária (IDI), realizado pelo Ecossistema Sienge, Porto Belo é a terceira cidade mais atrativa para o mercado de alto padrão de Santa Catarina. O estudo aponta a baixa oferta de imóveis novos e antigos como principais justificativas para esse resultado. “Mesmo com uma população local menor do que a de outras regiões da amostra, os lançamentos são absorvidos com rapidez, o que sustenta a atratividade do mercado”, explica Gabriela Torres, gerente de inteligência estratégica do Ecossistema Sienge.
“O resultado positivo está mais associado à eficiência do mercado, em que os lançamentos são absorvidos rapidamente em relação à oferta disponível. Ainda assim, por ser uma cidade litorânea e atrativa, compradores externos podem exercer influência complementar”.
A leitura dos incorporadores é que a chegada de novos empreendimentos deve atrair novos moradores. “Nossa praia é muito frequentada por catarinenses, mas também pelos gaúchos e paranaenses, empresários do agronegócio de Mato Grosso e investidores de várias regiões do País”, afirma Roderjan Volaco, presidente da incorporadora Vokkan.
A empresa encabeça o desenvolvimento de um bairro com mais de 1,4 milhão de metros quadrados, 145 empreendimentos verticais e que espera receber mais de 50 mil moradores até 2047. Premiada na categoria Desenvolvimento Urbano, no 31º Prêmio Master Imobiliário, o Vivapark Porto Belo é fruto de um investimento de R$ 16,5 bilhões e prevê alcançar R$ 50 bilhões em VGV.
O bairro, criado do zero, tem atualmente 15 edifícios em construção, concebidos em parcerias com incorporadoras que atuam na região, como a Torresani. Um desses empreendimentos, o Vértice, terá mais de 52 mil m² de área construída e 19 andares, além de mais de 3,3 mil m² de área de lazer — incluindo 100 piscinas, sendo 96 privativas.
Os apartamentos de 2 suítes estão sendo negociados a partir de R$ 2,4 milhões, e a previsão de entrega é em 2027. Além dos prédios, o bairro também promoveu a transação de 621 lotes unifamiliares. “No começo das vendas, em outubro de 2020, vendemos mais de 300 lotes, de 360 a 800 metros quadrados, em seis horas. Hoje, mais de 100 casas já foram construídas”, diz Volaco.
Expansão urbana
O executivo calcula que, de todos os clientes, cerca de 50% pretendem morar, de fato, no VivaPark. Os outros são investidores ou compradores buscando uma segunda ou terceira residência. “Estamos acompanhando uma migração de pessoas para cá. A maior parte com uma renda média em torno de R$ 25 mil reais, mas que pode ultrapassar os R$ 60 mil”, comenta.
O preço médio atual do metro quadrado praticado no novo bairro varia de R$ 17 mil, para imóveis de três suítes, a R$ 22 mil, para as lajes corporativas. A expectativa do empresário é que o bairro seja responsável por provocar um boom de moradores na cidade. Por outro lado, Volaco ressalta que a empresa está atenta às demandas de infraestrutura que devem surgir desse movimento.
“Aprendemos com os erros de Balneário Camboriú. Não teremos prédios adensados um no outro, mas, sim, com espaço para ventilação, caminhada e contato com a natureza”, afirma. “Será um bairro de acesso controlado”, ele diz, ao explicar que o VivaPark terá monitoramento contínuo realizado por câmeras e vigilantes profissionais.
A promessa, porém, é que o bairro não tenha restrições ao público externo. “Teremos regras. Qualquer um poderá utilizar os espaços, mas se estiver alguém fora do padrão de comportamento, ele será identificado e abordado por um segurança”, diz. “Além disso, por meio de parcerias com a prefeitura, estamos entregando coisas que o município ainda não tem.”
Em 2020, uma revisão no Plano Diretor de Porto Belo alterou o zoneamento urbano, passou a permitir a construção de prédios maiores e expandiu a taxa de ocupação (quanto a construção pode ocupar no lote). A legislação define limites de altura que variam de 7 metros até 105 metros e o índice de aproveitamento pode chegar a 8, o que permite que a área construída seja oito vezes maior que a área do lote.
À medida que incentivos urbanos e o potencial financeiro do mercado imobiliário criam um ambiente convidativo para as incorporadoras, elas apostam em Porto Belo como um destino para lançamentos imobiliários com arquitetura assinada e certificações internacionais. Alguns apartamentos têm um metro quadrado que chega a custar mais de R$ 35 mil.
Este é o caso do Namar Phacz Home, um empreendimento idealizado pela incorporadora Phacz com duas torres de 32 pavimentos de frente para o mar no Balneário Perequê, bairro de alto padrão de Porto Belo. O projeto terá 114 apartamentos de 154 m² a 258 m², além de unidades duplex de até 411 m², com piscina privativa, e que podem custar até R$ 15 milhões.
“Porto Belo vive o início de uma guinada e esse projeto representa exclusividade”, afirma Ana Clara Zanon, sócia proprietária da Phacz. De fato, segundo informações da Prefeitura, essa transformação já começou. Aproximadamente 910 alvarás para construção foram emitidos desde 2020. E a orla do bairro Balneário Perequê é a região que apresenta os maiores coeficientes de aproveitamento da cidade.
Primeira, segunda e terceira residência
Enquanto a expansão urbana redesenha a silhueta da cidade, as iniciativas de alto padrão ainda parecem sustentadas pelo mercado de segunda residência. “É uma região com muitos investidores de olho neste ciclo de valorização e na liquidez”, comenta Richard Schwambach, CEO da All Wert Empreendimentos. “Mas estamos vendo isso mudar”, garante.
Norteado pela expectativa da mudança de vocação de Porto Belo, o executivo está à frente de um projeto imobiliário que contará com um campo de golfe, um parque aquático com piscina de ondas e 17 quadras de tênis construídas em parceria com a Rafa Nadal Tennis Center, grupo fundado pelo tenista espanhol Rafael Nadal.
Fruto de um investimento de R$ 1,5 bilhão, o All Resort Porto Belo espera abrigar mais de 4,5 mil unidades habitacionais e alcançar um VGV de R$ 12 a R$ 18 bilhões, com a primeira fase até 2030 e um ciclo adicional até 2040.
Os lotes variam entre 400 e 1.000 m², e o valor de referência hoje está entre R$ 4 e 10 milhões por lote, dependendo da tipologia.
Além dos lotes, o All Resort Porto Belo terá um condomínio residencial vertical, o Terra All Resort, com duas torres com unidades de 110 m² a 931 m². “A primeira torre já está 75% vendida. Agora estamos abrindo a comercialização da segunda”, diz Schwambach. Um apartamento no empreendimento custa em média R$ 6 milhões.
“São 35 hectares (cerca de 350 mil m²) só para construir o campo de golf. Não dá para fazer isso em um lugar qualquer”, afirma Schwambach. “É um clube de lazer aberto para a comunidade, mas com privilégios e diferenciais exclusivos para os proprietários. Será um lazer e um lifestyle diferente, com foco na saúde e no bem-estar”, complementa.
Luxo ou caos
Ainda que a Prefeitura e as incorporadoras defendam que Porto Belo está crescendo de forma equilibrada, o modelo pautado por projetos imobiliários de alto padrão gera incertezas em urbanistas. Para Raphael Grazziano, professor do departamento de arquitetura e urbanismo da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), essa expansão não é sustentável.
“O processo de radicalização mais acentuado é muito bem sucedido no objetivo de trazer recursos para a região, mas impacta a qualidade de vida dos moradores”, diz. “Esses edifícios geram ilhas de calor, dificultam a ventilação, poluem as praias e causam problemas de engarrafamento. Existia uma população de trabalhadores que está ficando mais longe da praia”, afirma Grazziano.
O professor também alerta que o foco em investidores pode estar criando cidades “com cara de hotel”. “Na alta temporada, às vezes a população dobra, mas no restante do tempo, elas ficam vazias. E as pessoas que, de fato, vivem ali, têm de morar mais longe da praia. Além disso, não existe uma estrutura pronta para atender tantas pessoas ainda”, complementa.
Na perspectiva de Fernando Calvetti, professor do departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade do Estado de Santa Catarina (Udesc), o risco não é a expansão em si, mas crescer sem calibrar densidades, infraestrutura e resiliência. Ele cita riscos como falhas em serviços urbanos, aumento do custo de vida e vulnerabilidade ambiental e climática.
“Se não houver coordenação, a cidade corre risco de virar, num primeiro momento, um território de uso sazonal, com picos de demanda e alto custo permanente de manutenção”, observa Calvetti. “O ponto-chave não é ser “contra” o crescimento, mas, sim, discutir capacidade urbana”, complementa o professor.
A Prefeitura de Porto Belo, por sua vez, contrapõe às alegações. “Em 2025, o município realizou investimentos na Estação de Tratamento de Água, com a implantação de novas lagoas de água bruta e a construção do primeiro reservatório de água tratada, ampliando a capacidade e a segurança do abastecimento”, disse o prefeito Joel Lucinda (MDB), em nota.
“Seguimos investindo em educação, com a construção de novas escolas — uma no Balneário Perequê e outra no Centro da cidade — para atender à crescente demanda da população. O município também avança no planejamento do saneamento básico, com projetos em fase adiantada, além de já contar com os estudos do Plano Viário concluídos, que preveem a abertura de novas vias e a reorganização do trânsito”, afirma Lucinda.
Foto abertura: Divulgação/Phacz
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